ΣΥΣΧΕΤΙΣΗ Ν.2508/1997 ΜΕ ΤΗΝ ΚΩΔΙΚΟΠΟΙΗΣΗ ΤΗΣ ΒΑΣΙΚΗΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗΣ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑΣ
ΚΑΤΕΥΘΥΝΤΗΡΙΕΣ ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΒΑΣΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ ΑΝΑ ΕΠΙΠΕΔΟ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟΥ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΥ.
1. α) Το γενικό πολεοδομικό σχέδιο (ΓΠΣ) περιλαμβάνει την εδαφική περιφέρεια του νέου δήμου ή κοινότητας που συνιστάται με το άρθρο 1 του ν. 2539/1997, στην οποία περιλαμβάνεται ένας τουλάχιστον οικισμός με πληθυσμό άνω των 2000 κατοίκων σύμφωνα με την εκάστοτε τελευταία απογραφή.
Κατεξαίρεση, σε περίπτωση κατά την οποία το σύνολο των αστικών και περιαστικών χώρων του ενός ή περισσότερων οικισμών άνω των 2000 κατοίκων δεν καλύπτει ολόκληρη την εδαφική περιφέρεια του κατά τα ανωτέρω νέου ΟΤΑ, λόγω ιδίως του μεγάλου αριθμού των συνενωθέντων δήμων ή κοινοτήτων που υπάγονται στο νέο ΟΤΑ, της απόστασης μεταξύ τους και των συγκοινωνιακών συνθηκών, συντάσσονται ένα ή περισσότερα ΓΠΣ για τους οικισμούς αυτούς, οι οποίοι περιλαμβάνουν τους αστικούς και περιαστικούς χώρους. Στην περίπτωση αυτή το σχέδιο εκτείνεται σε ολόκληρη την περιοχή των συνενωθέντων δήμων και κοινοτήτων που περιλαμβάνονται στο τμήμα της εδαφικής περιφέρειας του νέου ΟΤΑ.
Για το τυχόν υπόλοιπο τμήμα του νέου ΟΤΑ, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 5 του νόμου αυτού, συντάσσεται ΣΧΟΟΑΠ.
Για την εφαρμογή των ανωτέρω απαιτείται αιτιολογημένη μελέτη με αναφορά σε συγκεκριμένα στοιχεία.
β) Οι δήμοι ή οι κοινότητες στους οποίους δεν επέρχεται μεταβολή, σύμφωνα με το άρθρο 1 του ν. 2539/1997, μπορεί να περιλαμβάνονται σε ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ παρακείμενου τμήματος ή συνόλου νέου ΟΤΑ που συνιστάται σύμφωνα με το άρθρο 1 του ν. 2539/1997, εφόσον αυτό προκύπτει από σχετική μελέτη. Σε διαφορετική περίπτωση εκπονείται ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ μόνο για την εδαφική περιφέρεια των δήμων ή κοινοτήτων που δεν επέρχεται μεταβολή.
2. Το ΓΠΣ που περιλαμβάνεται στην περιοχή ρυθμιστικού σχεδίου μπορεί να αφορά ένα μόνο δήμο ή κοινότητα ανεξαρτήτως του πληθυσμού του. Στην περίπτωση αυτή, το ΓΠΣ εναρμονίζεται προς τις κατευθύνσεις και τα προγράμματα του ρυθμιστικού σχεδίου και περιέχει τις αναγκαίες ρυθμίσεις για την επίτευξη των σκοπών του.
3. Με το ΓΠΣ καθορίζονται: α) οι περιοχές ειδικής προστασίας κατά την παρ. 4 του παρόντος άρθρου που δεν πρόκειται να πολεοδομηθούν, β) οι περιοχές γύρω από πόλεις ή οικισμούς για τις οποίες απαιτείται έλεγχος και περιορισμός της οικιστικής εξάπλωσης, συμπεριλαμβανομένων και των περιοχών που καθορίστηκαν ως ζώνες οικιστικού ελέγχου (ΖΟΕ) σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 183 της κωδικοποίησης, γ) τα εγκεκριμένα κατά τη δημοσίευση του παρόντος νόμου ΓΠΣ και δ) όλες οι πολεοδομημένες και προς πολεοδόμηση περιοχές. Ειδικότερα περιλαμβάνει όλες τις πολεοδομημένες περιοχές του οργανισμού τοπικής αυτοδιοίκησης και τους προϋφιστάμενους του έτους 1923 οικισμούς, τις προς πολεοδόμηση περιοχές συνεχόμενες ή μη προς τις πολεοδομημένες, στο μέτρο που η πολεοδόμηση των περιοχών αυτών κρίνεται απολύτως αναγκαία, ενόψη ιδίως της δημογραφικής εξέλιξης, της ανάπτυξης παραγωγικών δραστηριοτήτων, των οικιστικών και γενικότερα των πολεοδομικών συνθηκών και στο μέτρο που απαιτείται για κάλυψη των σχετικών αναγκών. Οι προς πολεοδόμηση περιοχές μπορούν να αφορούν κύρια ή δεύτερη κατοικία ή την εγκατάσταση αναπτυξιακών δραστηριοτήτων, όπως τη δημιουργία παραγωγικών πάρκων ή τουριστικών ζωνών. Με το ΓΠΣ μπορεί να προσδιορίζονται περιοχές ειδικά ρυθμιζόμενης πολεοδόμησης (ΠΕΡΠΟ), τμήματα του οικισμού που έχουν ανάγκη ανάπλασης ή αναμόρφωσης, καθώς και ζώνες ειδικής ενίσχυσης (ΖΕΕ) κατά το άρθρο 22 του νόμου αυτού.
Για τις περιοχές, οι οποίες σύμφωνα με το ΓΠΣ προορίζονται για την εγκατάσταση παραγωγικών δραστηριοτήτων, μπορεί να ορίζεται με το σχέδιο αυτό και συντελεστής δόμησης για την ανέγερση κτιρίων με την προβλεπόμενη σ’ αυτές χρήση γης που δεν μπορεί να υπερβαίνει το 80% του ανώτατου συντελεστή, που προβλέπεται για την αντίστοιχη χρήση με το άρθρο 18 του παρόντος νόμου.. Αν οριστεί συντελεστής δόμησης για την περιοχή παραγωγικών δραστηριοτήτων κατά το προηγούμενο εδάφιο, δεν επιτρέπεται να εκδοθεί οικοδομική άδεια για κτίριο με αντίστοιχη χρήση στην υπόλοιπη εκτός σχεδίου πόλεως περιοχή του ίδιου δήμου ή κοινότητας με συντελεστή μεγαλύτερο από το 80% του συντελεστή που ισχύει για την ίδια χρήση στις εκτός σχεδίου περιοχές. Ο ανώτερος συντελεστής δόμησης που ορίζεται σύμφωνα με την παρούσα παράγραφο υπολογίζεται στο εμβαδόν που αντιστοιχεί στο τμήμα της ιδιοκτησίας, το οποίο απομένει μετά την αφαίρεση έκτασης ίσης προς την εισφορά σε γη που θα αναλογούσε στο συγκεκριμένο ακίνητο με βάση το άρθρο 20 παρ. 1 και 2 του νόμου αυτού.
4. Με το ΓΠΣ καθορίζονται επίσης περιοχές ειδικής προστασίας (ΠΕΠ) που δεν προορίζονται για πολεοδόμηση, συνεχόμενες ή μη προς τις πολεοδομημένες ή τις προς πολεοδόμηση περιοχές, όπως είναι ιδίως χώροι αρχαιολογικού, αρχιτεκτονικού, ιστορικού ή λαογραφικού ενδιαφέροντος, παραθαλάσσιες ή παραποτάμιες ζώνες, βιότοποι και τόποι ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, δάση και δασικές εκτάσεις. Επίσης, με το ΓΠΣ καθορίζονται περιοχές γύρω από πόλεις ή οικισμούς για τις οποίες απαιτείται έλεγχος και περιορισμός της οικιστικής εξάπλωσης. Για τις περιοχές της παρούσας παραγράφου μπορεί με το ΓΠΣ να ορίζονται οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης, το όριο εμβαδού, κάτω από το οποίο δεν επιτρέπεται η κατάτμηση των ιδιοκτησιών, και να επιβάλλονται και άλλα μέτρα ειδικής προστασίας.
Αν κατά την έγκριση ΓΠΣ έχουν καθορισθεί ΖΟΕ σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 183 της κωδικοποίησης, τα όρια και οι ρυθμίσεις που τις διέπουν περιλαμβάνονται στο περιεχόμενο του ΓΠΣ δυνάμενες να τροποποιηθούν για μεγαλύτερη προστασία της περιοχής.
5. Το ΓΠΣ αποτελείται από τους απαραίτητους χάρτες, σχέδια, διαγράμματα και κείμενα, ώστε να περιέχει όλα τα απαιτούμενα στοιχεία και ιδίως, προκειμένου για τις περιοχές της παρ. 4, τα όρια των ζωνών ανάλογα με το βαθμό προστασίας και επέμβασης, προκειμένου για τις προς πολεοδόμηση περιοχές, τα όρια κάθε πολεοδομικής ενότητας, τη γενική εκτίμηση των αναγκών των πολεοδομικών ενοτήτων σε κοινόχρηστους χώρους, κοινωφελείς εξυπηρετήσεις και δημόσιες παρεμβάσεις ή ενισχύσεις στον τομέα της στέγης και τη γενική πρόταση πολεοδομικής οργάνωσης, ανάπτυξης, ανάπλασης ή αναμόρφωσης των πολεοδομικών ενοτήτων και των ζωνών αναπτυξιακών δραστηριοτήτων σε συνάρτηση προς τις παραπάνω ανάγκες.
Η πρόταση αυτή στηρίζεται σε εκτίμηση των αναγκών σε χώρο για τις δραστηριότητες των τομέων παραγωγής στον αστικό και περιαστικό χώρο, στα πλαίσια των χωροταξικών σχεδίων ή ελλείψει αυτών των κατευθύνσεων χωροταξικής οργάνωσης του νομού, σύμφωνα με μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα προγράμματα οικονομικής και κοινωνικής ανάπτυξης της περιοχής, καθώς και των αναμενόμενων επιπτώσεων στο περιβάλλον.
Η παραπάνω πρόταση πολεοδομικής οργάνωσης αναφέρεται στις χρήσεις γης, στα πολεοδομικά κέντρα, στο κύριο δίκτυο κυκλοφορίας, στην πυκνότητα και στο μέσο συντελεστή δόμησης κατά πολεοδομική ενότητα ή τμήμα της, σε απαγορεύσεις δόμησης και χρήσης, στις γενικές κατευθύνσεις και στο γενικό πλαίσιο προστασίας των περιοχών ειδικής προστασίας. Ο μέσος συντελεστής δόμησης αφορά και υπολογίζεται μόνο για τις οικοδομήσιμες εκτάσεις που καταλαμβάνονται από τα οικοδομικά τετράγωνα της πολεοδομικής ενότητας ή τμήματός της.
6. Η πολεοδόμηση γίνεται κατά οργανικές πολεοδομικές ενότητες, το μέγεθος και τα όρια των οποίων καθορίζονται με το ΓΠΣ, με κριτήριο την εξασφάλιση της καλύτερης δυνατής οργάνωσης των περιοχών κατοικίας, λοιπών γενικών χρήσεων και αναπτυξιακών δραστηριοτήτων, με πρόβλεψη και των απαραίτητων εξυπηρετήσεων των κατοίκων, την αντιμετώπιση των στεγαστικών αναγκών, την απόκτηση γης για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους και την εκτέλεση προγραμμάτων οργανωμένης οικιστικής ανάπτυξης ή παραγωγικών και επαγγελματικών δραστηριοτήτων.
7. Αναθεώρηση ή τροποποίηση ΓΠΣ δεν επιτρέπεται πριν παρέλθει πενταετία από την έγκρισή του. Στο χρονικό αυτό διάστημα είναι κατεξαίρεση δυνατή η τροποποίηση του σχεδίου μόνο προκειμένου: α) να καθορισθούν περιοχές ειδικής προστασίας σύμφωνα με την παρ. 4, β) να καθορισθούν ζώνες ειδικών περιβαλλοντικών ενισχύσεων σύμφωνα με την παρ.12 του άρθρου αυτού και γ) να αντιμετωπιστούν εξαιρετικές πολεοδομικές ανάγκες που δεν μπορούν να καλυφθούν στο πλαίσιο του ισχύοντος ΓΠΣ και αφορούν τον κοινωνικό εξοπλισμό της πόλης ή την εφαρμογή έργων και προγραμμάτων ή κυκλοφοριακών παρεμβάσεων μεγάλης κλίμακας ή τεχνικής υποδομής. Με την επιφύλαξη της παρ. 11 του άρθρου αυτού η παρούσα παράγραφος ισχύει και για ήδη εγκεκριμένα ΓΠΣ.
8. Απαγορεύεται η χορήγηση οικοδομικών αδειών για την ανέγερση κτιρίων μη συμβιβαζομένων προς τη χρήση που τυχόν προβλέπει το εγκεκριμένο ΓΠΣ για τη συγκεκριμένη θέση. Μετά την έγκριση του ΓΠΣ και μέχρι την αναθεώρηση του σχεδίου πόλεως της περιοχής και την προσαρμογή του προς το ΓΠΣ, δεν επιτρέπεται η έκδοση οικοδομικών αδειών με βάση συντελεστή δόμησης ανώτερο από το μέσο συντελεστή που ορίζεται στο ΓΠΣ. Αν ο συντελεστής δόμησης που προβλέπεται από το σχέδιο πόλεως της περιοχής είναι κατώτερος από τον οριζόμενο στο ΓΠΣ μέσο συντελεστή, οι οικοδομικές άδειες εκδίδονται με βάση τον κατώτερο αυτό συντελεστή. Η προβλεπόμενη στο δεύτερο εδάφιο απαγόρευση δεν ισχύει, αν κατά τη δημοσίευση της πράξης έγκρισης του ΓΠΣ έχει υποβληθεί στην αρμόδια υπηρεσία αίτηση για τη χορήγηση οικοδομικής άδειας, συνοδευόμενη από όλα τα απαιτούμενα κατά νόμο δικαιολογητικά ή έχουν θεωρηθεί τα στοιχεία που υποβλήθηκαν για προέλεγχο, σύμφωνα με το άρθρο 332 της κωδικοποίησης, εφόσον στην τελευταία αυτή περίπτωση υποβληθεί πλήρης φάκελος για την έκδοση της οικοδομικής άδειας μέσα σε έξι μήνες από τη δημοσίευση της πράξης έγκρισης του ΓΠΣ. Η παρούσα παράγραφος έχει εφαρμογή και στις περιπτώσεις αναθεώρησης ή τροποποίησης του ΓΠΣ.
9. Οι απαγορεύσεις που προβλέπονται στην προηγούμενη παράγραφο δεν ισχύουν στις περιοχές ΓΠΣ εγκεκριμένων μέχρι τη 13.6.1997 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 2508/1997).
10. Η έγκριση και αναθεώρηση ΓΠΣ γίνεται με απόφαση του Γενικού Γραμματέα Περιφέρειας μετά από γνώμη του Περιφερειακού Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος. Στις περιπτώσεις λειτουργίας των νπδδ και των αντίστοιχων επιτροπών των άρθρων 3 και 6 του παρόντος, γνωμοδοτεί, αντί του ΣΧΟΠ περιφέρειας, το οικείο όργανο των ως άνω νπδδ ή οι επιτροπές, που μπορούν να κινήσουν τη διαδικασία έγκρισης και αναθεώρησης του ΓΠΣ. Κατά τα λοιπά, για τη διαδικασία εκπόνησης, έγκρισης και συνέπειες του ΓΠΣ εφαρμόζονται ανάλογα οι διατάξεις των άρθρων 39, 40, 41 και 285 της κωδικοποίησης. Όπου στις διατάξεις αυτές αναφέρεται Υπουργός Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος ή Υπουργείο Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος, νοείται ο Γενικός Γραμματέας Περιφέρειας ή η αρμόδια υπηρεσία της περιφέρειας.
Ειδικά στις περιοχές των ρυθμιστικών σχεδίων της ευρύτερης περιοχής Αθήνας και Θεσσαλονίκης η έγκριση και αναθεώρηση των ΓΠΣ γίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων, εφαρμοζομένων κατά τα λοιπά των διατάξεων του άρθρου 12 παρ. 5 και του άρθρου 27 παρ. 4 της κωδικοποίησης αντίστοιχα.
11. Η αναθεώρηση και τροποποίηση εγκεκριμένων μέχρι τη 13.6.1997 ΓΠΣ γίνεται κατά τις διατάξεις του παρόντος άρθρου. Εκκρεμείς διαδικασίες έγκρισης ή τροποποίησης ΓΠΣ, κατά τη 13.6.1997, συνεχίζονται και το ΓΠΣ εγκρίνεται ή τροποποιείται με βάση τις διατάξεις που αναφέρονται στο κεφάλαιο Α' του μέρους ΙΙ της κωδικοποίησης, αν κατά τη 13.6.1997:
Σε ότι αφορά την έγκριση του ΓΠΣ, έχει δημοσιευθεί η απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων για την κίνηση της διαδικασίας σύνταξης του ΓΠΣ.
Σε ότι αφορά την τροποποίηση του ΓΠΣ, έχει προκηρυχθεί η μελέτη του ΓΠΣ και έχει ανατεθεί σε τρεις μήνες από τη 13.6.1997.
Σε περίπτωση δε που η μελέτη τροποποίησης του ΓΠΣ εκπονείται από τον Οργανισμό Αθήνας ή Θεσσαλονίκης ή την αρμόδια κεντρική υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων, εφόσον η Εκτελεστική Επιτροπή του Οργανισμού Αθήνας ή Θεσσαλονίκης ή το Κεντρικό ΣΧΟΠ, αντίστοιχα, έχουν γνωμοδοτήσει για να αρχίσει η εκπόνηση της μελέτης τροποποίησης του ΓΠΣ.
Εκκρεμής, κατά τη 13.6.1997,διαδικασία που κινήθηκε με πρωτοβουλία του δήμου ή της κοινότητας, συνεχίζεται με βάση τις διατάξεις που αναφέρονται στο κεφάλαιο Α' του μέρους ΙΙ της κωδικοποίησης, αν κατά τη 13.6.1997 έχει γνωμοδοτήσει το δημοτικό ή κοινοτικό συμβούλιο.
12. Οι διατάξεις των άρθρων 21 και 23 του ν. 1650/1986 και του άρθρου 184 της κωδικοποίησης δεν θίγονται. Ο χαρακτηρισμός περιοχών, στοιχείων ή συνόλων της φύσης και του τοπίου, καθώς και ο καθορισμός ζωνών ειδικών περιβαλλοντικών ενισχύσεων με βάση τα ως άνω άρθρα 21 και 23 πρέπει να εναρμονίζεται προς τις τυχόν υφιστάμενες κατευθύνσεις ή προτάσεις των χωροταξικών σχεδίων, καθώς και προς την πρόταση πολεοδομικής οργάνωσης και τις γενικές κατευθύνσεις που περιέχονται στα ΓΠΣ και στα ΣΧΟΟΑΠ, τα οποία εγκρίνονται κατ’ εφαρμογή του άρθρου αυτού και του επομένου αντίστοιχα. Σε περίπτωση που η ειδική μελέτη του άρθρου 23 του ν. 1650/1986 απαιτεί μέτρα ή ρυθμίσεις που μεταβάλλουν τις προτεινόμενες από τα παραπάνω σχέδια χρήσεις γης και ειδικότερους όρους και περιορισμούς, επιβάλλεται η τροποποίηση των σχεδίων αυτών σύμφωνα με τις απαιτήσεις της σχετικής ειδικής μελέτης.
13. Για τα ΓΠΣ που εγκρίνονται ή τροποποιούνται με βάση τις διατάξεις του άρθρου αυτού δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του άρθρου 24 του ν. 1650/1986.
|
